Comment bien investir dans l’immobilier ?
Depuis toujours, l’immobilier représente une valeur sûre auprès des investisseurs. En effet, c’est l’un des rares secteurs d’investissement, si ce n’est le seul, présentant un taux de risque quasi nul. Même si de légères fluctuations surviennent par moment, le secteur en général résiste bien et affiche un taux de croissance satisfaisant. Cela est principalement dû à la croissance démographique assez élevée et au développement rapide des villes.
L'immobilier, un investissement à long terme
Investir dans l’immobilier présente une autre caractéristique non négligeable. Il s’agit en effet d’un investissement à long terme, facilement accessible et surtout, réalisable sans apport conséquent. Grâce aux diverses possibilités de crédit, et surtout à l’effet de levier porté par ces crédits, il est possible de réaliser des investissements dans l’immobilier, des dizaines de fois supérieurs au capital de départ. La valeur sûre du secteur inspire confiance aux banques et aux divers organismes de financement.
Investir dans l’immobilier permet à un particulier de répondre à plusieurs types de besoins. D’abord, il voit la taille de son patrimoine augmenter, avec la forte probabilité que la valeur de ce patrimoine augmente également avec le temps. Ensuite, il s’assure des revenus mensuels complémentaires réguliers. Cela est idéal quand il est question de préparer sa retraite. Investir dans l’immobilier permet également de se constituer des actifs à léguer pendant la succession.
En France, de nombreux dispositifs aident à investir dans un projet immobilier et permettent de profiter d’avantages fiscaux très intéressants.
Focus sur les dispositifs pour investir dans l'immobilier
Lorsqu’il s’agit d’investir en immobilier, plusieurs dispositifs sont envisageables. Chacun d’eux offre des avantages spécifiques, dont des avantages fiscaux considérables et des taux de rendement conséquents.
LMNP
Le statut Loueur Meublé Non Professionnel permet de profiter à la fois de revenus locatifs et d’avantages fiscaux sous certaines conditions. Ce dispositif d’incitation fiscale permet concrètement de devenir propriétaire d’un bien meublé, de le louer, de percevoir des revenus locatifs et de se faire rembourser la TVA à 20 % à certaines conditions. Ce dispositif est ouvert à tous les contribuables français. La LMNP est considérée comme une activité commerciale. De ce fait, en investissant en LMNP, vous devrez choisir entre deux régimes d’imposition : le régime réel et le régime micro-BIC. Retrouvez toutes les spécificités du statut LMNP.
PINEL
Le dispositif PINEL a été créé par la loi PINEL de 2014 et prorogé par les dernières lois des finances jusqu’en 2024 dans certaines zones (A, A bis, B1). Ce dispositif est une véritable niche fiscale qui vise à encourager l’investissement dans l’immobilier locatif neuf afin de satisfaire la demande sans cesse croissante. En effet, lorsqu’un particulier achète ou construit un logement neuf et qu’il le met en location, il peut bénéficier d’exonérations sur son impôt sur le revenu pouvant atteindre 21 % du prix du logement. Ce dispositif est, comme le précédent, ouvert à tous les contribuables, mais sous certaines conditions.
SCPI
La SCPI, désignée généralement par « pierre papier » est un dispositif d’investissement collectif. Ce dispositif permet de devenir indirectement propriétaire de biens immobiliers. En effet en adhérant reçoit des parts à hauteur de l’investissement consenti. Ce sont ces parts qui correspondent aux biens immobiliers acquis au travers de la société. On distingue les SCPI fiscales dont l’objectif est de faire réaliser aux associés des bénéfices nets d’économies d’impôts. Mais également les SCPI de rendement ou de plus-values qui ont pour mission respectivement de générer des revenus locatifs réguliers et des plus-values sur des biens immobiliers.
Nue-propriété
La nue-propriété désigne le fait d’être le propriétaire légal d’un bien immobilier sans avoir la capacité juridique de jouir de celui-ci. La notion de nue-propriété ne peut être dissociée de celle de l’usufruit, désignant quant à elle, la capacité légale à pouvoir jouir d’un bien immobilier. La notion de nue-propriété permet de diversifier les produits immobiliers et permet ainsi à un particulier de disposer d’une nouvelle corde d’investissement.
Viager
Le viager est l’illustration parfaite de tout l’intérêt de la nue-propriété et de la capacité de pouvoir s’en défaire. Le viager est un produit immobilier à destination des personnes du troisième âge. Il permet de vendre un bien immobilier en deux temps. La nue-propriété d’abord et l’usufruit ensuite. Entre ces deux ventes, le particulier profite du paiement à vie de rentes mensuelles de la part de l’acheteur du bien.
Démembrement
Le démembrement, à l’instar des deux précédents dispositifs, permet de se servir différemment de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien immobilier. C’est ce dispositif qui, utilisé lors d’une donation, permet à des parents de transmettre leur patrimoine immobilier à leur descendance tout en conservant un droit d’usage sur celui-ci. Ce dispositif peut être utilisé autrement, comme dans le cas d’une vente et constitue une alternative à l’indivision.
Comment réussir son investissement immobilier ?
Réussir son investissement immobilier requiert de tenir compte de plusieurs paramètres.
Les types d’investissement
Avant d’investir, il est important d’identifier vers quel type d’investissement se tourner. Il peut s’agir de résidences de services, destinées à des étudiants ou à des personnes du 3e âge ou d’appartements individuels et familiaux. Le particulier peut également choisir d’effectuer une location meublée ou non. Ces questions permettent de définir un budget et d’effectuer des choix optimaux en fonction de son propre budget.
L’emplacement
L’emplacement est également un paramètre de choix. Plus la zone est développée, plus la demande est forte et la rentabilité meilleure. Mais le coût d’acquisition du mètre carré augmente également avec le niveau de développement. Dans les grandes métropoles, ces prix s’affolent et atteignent des sommes vertigineuses.
Le secret pour réussir son investissement est donc d’identifier le meilleur emplacement dont la valeur est susceptible d’augmenter, tout en tenant compte des offres locatives déjà présentes. Si l’offre est nettement supérieure à la demande, il est préférable de retarder son investissement.
Les objectifs
Définir des objectifs immobiliers permet de savoir ce qu’on veut et surtout d’optimiser ses investissements. S’il s’agit par exemple de préparer sa retraite, il s’agira principalement d’investir dans l’immobilier locatif, mais également de prévoir l’achat de sa résidence principale. Ce dernier point permet de se défaire au cours de sa retraite d’une charge très importante : le loyer. L’objectif peut également être de préparer sa succession ou d’optimiser ses revenus durant sa vie professionnelle. Auquel cas les SCPI sont plus conseillées.
Les aides fiscales
Il est également important de tenir compte des dispositifs d’incitation fiscale disponibles. De nombreuses niches fiscales permettent d’optimiser ses impôts tout en devenant propriétaire de biens immobiliers.
L’effet de levier
Contracter un prêt immobilier a plusieurs avantages. D’abord, cela permet d’investir tôt, avec un capital de départ très inférieur à l’investissement. C’est l’effet de levier. Par la suite, l’investisseur pourra rembourser sa dette de manière progressive, sans gros efforts ; les revenus locatifs servant déjà à rembourser le crédit. Aussi, cela permet à l’investisseur de préserver ses liquidités déjà disponibles (épargnes, assurance-vie) et de les faire fructifier davantage.
Déléguez la gestion de votre patrimoine immobilier
Au vu des nombreux dispositifs existants et des spécificités liées à chacun d’eux, il est primordial de se faire assister par un conseiller immobilier pour pérenniser son investissement. Celui-ci, en plus de conseiller, connaît le fonctionnement du marché immobilier et, grâce à son expérience, négocie plus facilement les opportunités.
Le Groupe FIC vous propose un accompagnement personnalisé dans la réalisation de vos divers projets immobiliers sur les secteurs de Marseille, Toulon et leurs environs. Dotés d’une parfaite maîtrise des dispositifs fiscaux et du secteur de l’immobilier, nos conseillers vous aident à identifier les meilleures opportunités d’investissement selon vos objectifs et votre budget. Nous nous occupons également de vos diverses démarches administratives afin de vous faire gagner énormément de temps. Nous nous chargeons également de votre déclaration d’impôt.
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