Le démembrement
À la fois utile pour acquérir un bien, préparer sa retraite ou construire un patrimoine à léguer à ses enfants, le marché de l’immobilier se présente aujourd’hui comme l’un des placements financiers les plus sûrs. Mais les taux d’imposition et diverses taxes foncières découragent plus d’un.
Créé suite à un décret, le démembrement de propriété est une solution toute trouvée pour alléger ces différentes charges. Mais en quoi consiste-t-il ? Pourquoi acheter en démembrement est-il avantageux ?
Principe
C’est une mesure juridique visant à scinder la « propriété » d’un patrimoine ou d’un bien immobilier. Le démembrement de propriété consiste à séparer les attributs d’un bien entre plusieurs propriétaires. Ces attributs sont au nombre de deux. Il s’agit de l’usufruit et de la nue-propriété.
Usufruit
Il regroupe à la fois les droits de l’usus et du fructus. L’usufruitier possède les droits d’usage du bien et en récolte les bénéfices. Il n’en est cependant pas le propriétaire. Ainsi dans le cas d’un démembrement de bien immobilier, l’usufruitier est apte à percevoir les loyers et à habiter l’immeuble en question. Toutefois, ces droits s’accompagnent de responsabilités. Les frais d’entretien et de réparation lui reviennent. Pour des factures importantes, les charges peuvent être réparties entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
L’usufruit prend terme à la fin du démembrement. Lorsqu’il ne s’agit pas d’une vente en viager, il dure au maximum 5 ans.
Nue-propriété
La nue-propriété regroupe les droits de l’abusus. Elle consiste à céder son bien temporairement et sans en retirer un bénéfice durant cette période. S’il n’est pas apte à jouir des fruits de son bien durant la période du démembrement, il en reste le détenteur. Au terme du démembrement immobilier, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété du bien.
À qui s’adresse le démembrement ?
Le démembrement de propriété peut être choisi par toute personne physique ou morale désireuse d’acquérir un bien immobilier à moindre coût. Il concerne également :
- toute personne physique voulant augmenter son patrimoine immobilier sans subir les frais de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ;
- tout parent désireux de préparer sa succession ;
- tout conjoint qui souhaite protéger son partenaire ;
- tout contribuable désireux de préparer sa retraite ;
- toute personne physique souhaitant échapper aux forts taux d’imposition sur les revenus locatifs.
La fiscalité pour un démembrement de bien immobilier
Pour l’usufruitier
Dès que ce dernier met l’immeuble en location, il devra s’acquitter de l’impôt sur les revenus fonciers. Durant la période de démembrement, il est responsable de toutes les charges afférentes au maintien de bien dans un état optimal. Ainsi lui sont imposés l’acquittement des taxes, le règlement des dépenses d’entretien ou des divers emprunts.
Une des charges majeures qui pèsent sur la fiscalité de l’usufruitier est l’impôt sur la fortune immobilière. Une fois la cession des droits faite, la valeur réelle du bien doit être déclarée aux services fiscaux par l’usufruitier, entraînant donc l’IFI.
Pour le nu-propriétaire
Bien qu’il ne perçoive aucune rémunération sur les frais de location du bien, certaines charges lui incombent tout de même. Le nu-propriétaire doit s’acquitter des intérêts générés par l’emprunt contracté au moment de l’achat du bien.
À titre illustratif, voici une situation concrète qui explique le fonctionnement de la fiscalité en cas de démembrement de propriété.
Un individu Y possède deux biens immobiliers en pleine propriété. Leurs valeurs respectives sont les suivantes :
- appartement A servant de résidence principale, acquis en propriété complète d’une valeur de 300 000 € ;
- une maison construite récemment et servant à de la location non meublée, acquis en propriété complète d’une valeur de 700 000 €.
L’individu Y souhaiterait financer l’acquisition d’un lot d’appartements d’une valeur de 700 000 € en pleine propriété et pouvant bénéficier d’une décote de 50 % si achetée en démembrement.
La valeur actuelle du patrimoine immobilier de l’individu Y est 1 000 000 €.
S’il acquiert le lot d’appartements en pleine propriété, la nouvelle valeur de son patrimoine immobilier sera de 1 700 000 €. L’IFI ne concernant que les contribuables dont le patrimoine immobilier a une valeur supérieure à 1 300 000 €, l’individu Y sera imposé sur la base de l’IFI.
Par contre, s’il fait le choix du démembrement, ce lot d’appartements ne sera pas pris en compte pour le calcul de l’IFI. La valeur du patrimoine de l’individu Y restera inchangée. L’IFI ne concernant que les personnes possédant un patrimoine immobilier supérieur à 1 300 000 €, Y ne sera pas imposé sur la base de l’IFI.
Pourquoi opter pour un démembrement dans le cas d’une succession ?
Le démembrement de biens immobiliers vient apporter de la simplicité aux procédures de partage de biens dans le cas d’une succession. Il est mis en place du vivant des parents. Quand un des parents décide de procéder à un démembrement d’un bien immobilier, il confie à ses héritiers la nue-propriété du bien immobilier démembré. Le parent devient alors l’usufruitier. Les avantages sont multiples. En étant usufruitier, le parent n’aura plus à s’acquitter des impositions et des charges relatives à l’immeuble.
Vente en viager et usufruit
Elle concerne les retraités et autres personnes du 3e âge. La vente en viager consiste à garder pour soi l’usufruit de son bien pour le reste de ses jours tout en se séparant de sa nue-propriété. Toutefois, l’usufruit viager est déterminé par une méthode de calcul et une grille d’âge.
Comment se calcule l'usufruit viager et quel est le barème d'âge en vigueur ?
La méthode de calcul de l’usufruit viager est simple. Sa valeur se calcule en fonction du barème fiscal qui lui-même varie selon l’âge de l’usufruitier. Au fur et à mesure que l’âge de ce dernier augmente, la valeur de l’usufruit chute au profit de celle de la nue-propriété.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| 21-30 ans | 80% | 20% |
| 31-40 ans | 70% | 30% |
| 41-50 ans | 60% | 40% |
| 51-60 ans | 50% | 50% |
| 61-70 ans | 40% | 60% |
| 71-80 ans | 30% | 70% |
| 81-90 ans | 20% | 80% |
| À partir de 91 ans | 10% | 90% |
Quels sont les avantages à acheter en démembrement ?
- Acheter en démembrement permet d’obtenir un prix bien plus inférieur qu’à la moyenne. C’est-à-dire que l’acquéreur peut bénéficier d’une remise allant jusqu’à 30 à 40% sur la valeur réelle du bien. En cas de revente à la fin de la période du démembrement du bien immobilier, il pourra profiter d’un retour sur investissement considérable.
- Aussi, acheter en démembrement est un excellent moyen pour réduire les divers frais tels que les taxes de publicités, les frais d’acquisition ou ceux du notaire.
- Acheter en démembrement, c’est aussi s’offrir une importante défiscalisation des revenus fonciers sur 5 années au moins. Le nu-propriétaire utilise les revenus qu’il perçoit sur d’autres biens loués pour régler les intérêts d’emprunts de celui-ci.
- Un autre avantage est la réduction de l’IFI. N’étant pas l’usufruitier, il est exonéré de cette taxe, de celle de l’habitation et des autres impôts locaux.
Notre cabinet de gestion de patrimoine FIC Patrimoine, vous accompagne dans la mise en place de projets de démembrement.
